2018.11.11 Sunday

山口県の地価は安い!

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    今年も国土交通省より地価の公示価額が発表されているのですが、あいかわらず、山口市が全国の県庁所在地の中で一番安いということです。

     

    山口市の平均価額は、1屬△燭蝪核0900円で、46位の秋田市が3万1700円ですから、ぶっちぎりの1位と言ってもいいのではないでしょうか。

     

    ちなみに、最高価額は東京都23区で、1屬△燭蝪毅桂2300円なので、山口市の18倍というコトになります。2位大阪市で23万8900円、3位横浜市で22万4500円、4位が京都市で20万2900円、5位がさいたま市で19万2500円でした。

     

    地方都市では、福岡市が9位で14万0600円、広島市が10位で12万0900円でした。中国地方では、岡山市が27位で5万8000円、松江市が35位で4万8200円、鳥取市が43位で3万9100円でした。

     

    地価が安いというのは、ある意味、一戸建ての住宅が建てやすいので、住みやすいとも言えるし、相続税で苦労することも少ないので、マイナス面ばかりではないのですが、売却しようとしてもなかなか売れない物件も多く、それなりに将来的な承継先を考えておく必要がありそうです。

     

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    2018.10.19 Friday

    「所有者不明土地」問題を考える

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      東日本大震災の復旧・復興事業の中でいっきに表面化した「所有者不明土地」の問題ですが、この問題が生じる原因として、相続登記がなされないまま放置されている実態があると言われています。

       

      国土交通省による平成28年の地籍調査によると、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は約20%と言われています。法務省で全国の10カ所で10万筆の土地を調査したところによれば、最後の登記から50年を経過している割合は、大都市で約6.6%、大都市以外では26.6%と、4件に1件は相続登記がなされないまま放置されていることが判明しました。

       

      一般社団法人国土計画協会の「所有者不明土地問題研究会」が公表している調査結果によると、平成28年時点の全国の所有者不明土地の割合は20.3%、面積410万haに相当し、九州の面積368万haを上まわっているとのコトです。このままいけば、2040年には約720万haとなり、北海道の面積(約780万ha)に近づくモノとされています。

       

      この問題を解決するために、法務省で検討されている事項は、〜蠡嚇亠の義務化、土地所有権を放棄する制度です。

       

      ,砲弔い討蓮登記簿と戸籍簿との連携をはかり、マイナンバー制度導入による役所間の情報共有が実現すれば、不可能ではないようにも思います。将来的には、iot化が進み、AI(人工知能)が全てのインターネットとつながっていけば、問題は解消するでしょう。そのためには、現在の市町村と法務局と税務署の壁を一掃することが先行する課題です。また、相続登記の義務化は、日本民法を創設した当時のフランス民法に基づいた考え方、つまり登記は対抗要件にしかすぎず、登記に公信力を持たせていない現行民法の体系をどのように変えていくかという難問もはらんでいます。

       

      土地の所有権を放棄する制度は、相続放棄全般のあり方とからんでくるので、これも難問です。個別の土地のみについて、放棄できて、市町村が受け入れてくれるのであればよいのですが、現在も不便な土地を受け入れる市町村は皆無です。

       

      この問題は、日本国の領土問題とも関係があるので、諸外国(特に中国?)につけ込まれるコトがないよう願いたいモノです。

       

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      2018.08.19 Sunday

      人口減少時代と不動産

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        これまで不動産は資産価値のあるものとして考えられてきました。ところが、最近は「負動産」と呼ばれるように、不動産が厄介者となることが多くなってきたように感じます。

         

        都市部では、不動産の価値は高く、市場価値も高いことから、相続においては多くの人は相続税の心配をしているようです。しかし、田舎においては、不動産は固定資産税を支払い続けるだけのやっかいなモノになりつつあります。特に、農地・山林などがあれば、いろいろな付き合いが生じて、相続人間で誰が受け継ぐのかを争うことも多くなってきました。不動産があっても、相続を受けたくないと言って、相続放棄をする時代に入ってきたようです。

         

        人口減少時代に入り、ただでさえ市場価値は減じていきます。賃貸物件であっても、よい物件でないとなかなか借り手が現れない状況があります。宇部市の貸しビルを見ても、空室だらけというのが実情ではないでしょうか。これからは、市場価値のある物件とそうでない物件が峻別される時代に入ったような気がします。日本の地方では、高齢者の持ち家率が高く、現時点では大きな問題にはなっていないようですが、親が地方に住んで、その子らが都市部に住んでいる現状を考えると、今後はますます都市部と地方との不動産の格差が広がっていくような気がします。

         

        地方に限りませんが、古いマンションに住んでいる者も、これから立て替えや大きな修繕と言うことになれば、問題が生じてくるでしょう。高齢者ばかり住んでいるマンションにおいては、大きな金額は出すことが難しいでしょうし、相続人が不明な物件も数多くあるのが実情です。空き家問題は、一軒家に限ったことではありません。

         

        いずれにしても、日本の不動産の将来は難しい問題が山積しています。

         

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        2018.05.29 Tuesday

        土地の放棄制度?

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          本日の朝日新聞によると、

           

          政府が土地の所有権を放棄したいときに放棄できる制度の検討を始めたとのことです。

           

          人口が減少して、地価が下落し、売れない土地で使う人もいない場合に、相続放棄によって「空き家」や「所有者不明土地」がどんどん広がっていることが背景にあるようです。

           

          所有者のいない不動産は、国庫に帰属する(民法239条◆砲里任垢、土地の放棄を定めた規定は、相続放棄(民法938条、939条)の他には存在しません。そのため、新たに土地の所有者が、廃棄物処理のように、一定の金額を納めて、必要の無い土地を放棄できる仕組みを検討するということです。

           

          対象となる土地については、一定の要件を設けるとのことですが、「所有者不明土地」が私有地の2割を超えて、総面積がすでに九州の面積を超えてしまっている昨今の状況をみれば、そんなに時間をかけてはいられないように思います。

           

          今後は、その土地を誰が引き受けるのかが課題になるとのことです。土地の管理については、今でも国と地方公共団体は土地の寄付の受け容れに消極的です。結局のところ、いらない土地の押し付け合いが個人レベルから国レベルに持ち越された感があります。

           

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