2019.08.09 Friday

高齢者の味方となるか?〜「リバースモーゲージ」と「リースバック」

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    人生100年時代となり、リタイヤ後に2000万円は必要といわれるご時世ですが、蓄えは無いけれども、不動産(持ち家)があるという方に朗報なのが、「リバースモーゲージ」「リースバック」です。

     

    リバースモーゲージは、持っている自宅を担保にして、金融機関(銀行など)からお金を借りて、生きている間は利息のみ返して、亡くなった後に自宅を売却して、元本の返済に充てるというモノです。借りたお金の使い途は自由なので、余裕を持って生活をすることができ、相続人がいない方にとってはメリットは大きいのではないかと思います。

     

    リースバックは、自宅や事業用不動産をいったん金融機関(銀行など)に買い取ってもらい、その上で、リース契約を結んで、賃貸料を支払いながら、住む続けるというモノです。売却してしまうため、契約後は、固定資産税がかからないというメリットがあります。

     

    リバースモーゲージを利用する際に注意すべき点は、|簡殃権の価値の減少、⊃篦蠢蠡蛙佑瞭碓奸↓A枋螳幣紊膨浩犬した場合の3点と言われています。,砲弔い討蓮地方においては地価の減少が著しく、担保価値が下落した場合に、差額の一括返済を求められる場合があります。△砲弔い討蓮金融機関から借入時に、相続人がいる場合は、同意を求められる場合があるようです。については、想定以上に長生きをして、毎月受け取っている借入額が極度額を超えた場合に、融資が停止されて、生活費に充てることができなくなる危険があります。

     

    リースバックを利用する際に注意すべき点は、自宅に住み続ける限り、賃料を払い続けることになるので、想定以上に長生きした場合は、売却して得た金額よりも多く支払うことになります。また、住宅ローンがまだ残っていて、現在設定されているローン残高よりも売却価格(査定価格)が低い場合は、利用することができません。

     

    いずれの制度を利用するとしても、各金融機関で利用方法が微妙に異なっていますので、よく調べた上で、利用し易い金融機関を検討されればと思います。

     

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    2019.05.29 Wednesday

    70歳代〜の持ち家率は89.0%(2018年)

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      総務省の家計調査によると、2018年における年代別の持ち家率は以下のとおりです。

       

      70才〜   89.0%

       

      60〜69才 86.1%

       

      50〜59才 78.3%

       

      40〜49才 69.9%

       

      30〜39才 49.9%

       

        〜29才  5.9%

       

      平均     75.8%

       

      日本人は、やはり持ち家というものを大事にしているようです。もっとも、60才以上のモノは、相続で得た場合も多いのではないかと思います。今後は1人で3軒ということも珍しくなくなるかもしれません。持ち家が必ずしも「資産」になっていない日本の実情はどうにかならないものでしょうか?

       

      持ち家のあるヒトは、必ず遺言を残して、次の世代に円満に承継しましょう。

       

      ちなみに、2013年における山口県の持ち家世帯率は、67.0%で、全国平均の61.5%よりはかなり高くなっています。

       

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      2019.05.22 Wednesday

      「マンションの終活」について考える

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        老朽マンションは現在も増え続けています。空室が目立ちだし、管理費の滞納が多くなり、修繕積立金が不足してきます。つまり、老朽マンションの維持・管理は容易ではなく、空室が増えると、修繕することもできずに、資産価値は大きく下落していきます。

         

        結局のところ、建て替えるか、解体して更地にして売却するかしか方法は無いのですが、どちらの方法を採るにしても、所有者の合意が必要となります。

         

        建て替えるためには、原則5分の4以上の合意が必要です。また、解体費用と建設費用が捻出できるかという大問題があります。

         

        更地にして売却する場合も、所有者全員の合意が必要です。買主がみつかるか、という問題と、解体費用は出せるのかといった問題もあります。

         

        そもそも、老朽マンションの場合、所有者が不明な部屋というのが多数存在し、所有者が亡くなっていれば相続人を見つけ出さなければなりません。相続人が見つかっても、簡単に合意が得られないケースも多いようです。

         

        更地にして売却をする場合、マンション管理組合を立ち上げて、全員合意の上で、解体に取りかかる必要があります。修繕積立金がたまっている場合は、このお金を使用して建物を解体して、更地にします。便利な土地で、それなりの価額で買い取ってくれるような土地であれば、売却代金から必要経費を差し引いた額を所有者の持分に応じて分配することも可能ですが、土地が安くて解体費用も捻出できないような場所であれば、結構キツいものがあります。

         

        築40年を超えるマンションは、20年後には350万戸に達するという国土交通省の推計もありますので、今や中古マンションは資産では無く「負動産」と考えてもよさそうです。

         

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        2019.05.09 Thursday

        「家の終活」について考える

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          最近の傾向として、遺産分割の協議の際に、不動産の引き取り手がなく、処分に困ることがよくあります。

           

          「おひとりさま」の場合は、生前に自宅の承継先を考えておかなければ、「空き家」→「所有者不明土地」とつながっていきます。

           

          相続人がいる場合も、年老いた両親が地方におり、子どもらが都会からから帰ってこない場合は、やはり地方の不動産は「負動産」となり、税金を支払うだけの、使い途のない「やっかいなモノ」となってしまいます。

           

          特に、農地や山林がある場合は要注意です。都会に住む子どもらは、農地を引き継がない場合が多くなり、「負動産」を受け取らない場合も増えてきました。まして、少子化で子どもがいなくなってしまうと、管理する者が不明な農地も増えてきています。

           

          山口県の空き家率は、17.6%(H30)ということですが、今後も増加傾向にあって、便利な場所であれば、有効利用が可能ですが、少しでも郊外にいくと、使えない土地や家屋が増えてきています。宇部の街中にあっても、空き家はずいぶんと増えてきています。

           

          従って、元気なうちに不動産の承継者を決めておくことはもちろん、相続人と生前によく話し合っておく必要がありそうです。そのうえで、遺言書を利用して、スムーズに名義変更ができるようにしておくことをお勧めします。

           

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          2019.04.27 Saturday

          日本の「空き家」率は、増えて総住宅数の13.6%!(平成30年)

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             総務省統計局の調査によると、2018年10月1日時点の空き家は、846万戸で総住宅数に占める割合は、13.6%でした。

             

            これは、5年毎に調査しているモノで、前回の2013年は、空き家総数は、820万戸で、13.5%だったので、26万戸(3.2%)の増加でした。

             

            超高齢社会に突入し、若者が都会で生活し、地方では年老いた親が住むという現実の中で、空き家がどんどん増えているという実態があります。

             

            空き家率を都道府県別で見ていくと、1位山梨県、2位和歌山県、3位長野県でした。空き家率が最も低かったのは、埼玉県・沖縄県の10.2%、次いで、東京都が10.6%、神奈川県が10.7%、愛知県が11.2%でした。

             

                空き家率の高い都道府県   

                       H30       H25

            1位  山梨県   21.3%    22.0%

            2位  和歌山県  20.3%    18.1%

            3位  長野県   19.5%    19.8%

            4位  徳島県   19.4%    17.5%

            5位  高知県   18.9%    17.8%

            5位  鹿児島県  18.9%    17.0%

            7位  愛媛県   18.1%    17.5%

            8位  香川県   18.0%    17.2%

            9位  山口県   17.6%    16.2%

            10位 栃木県   17.4%    16.3%

             

            山口県は、前回(H25)の8位から9位となりましたが、依然として空き家率は高い状況が続いています。

             

            なお、別荘などの「二次的住宅」を除いた空き家率が最も高かったのは、和歌山県の18.8%、徳島県の18.6%、鹿児島県の18.4%、高知県の18.3%、愛媛県の17.5%でした。

             

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            2019.04.23 Tuesday

            日本の空き家率は13.5%(平成25年)

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              2019年4月中に、平成30年の日本の空家率が、総務局より発表される予定ですが、2013年(平成25年)の統計を見てみましょう。

               

              平成25年(2013年)の日本の空き家率は、13.5%でした。

               

              総住宅数6063万戸のうち、空き家の数は、820万戸でした。この数は、5年前(平成20年)に比べて、63万戸(8.3%)の増加というコトです。

               

              空き家の県別ランキングです。

                    H25(別荘など除く)  H25     H20

               1位 山梨県  17,2%    22.0%   20.3%

               2位 愛媛県  16.9%    17.5%   15.1%

               3位 高知県  16.8%    17.8%   16.6%

               4位 徳島県  16.6%    17.6%   15.9%

               5位 香川県  16.6%    17.2%   16.0%

               6位 和歌山県 16.5%    18.1%   17.9%

               7位 鹿児島県 16.5%    17.0%   15.3%

               8位 山口県  15.6%     16.2%   15.1%

               9位 岡山県  15.4%    15.8%   14.8%

              10位 広島県  15.3%    15.9%   14.6%

               

              * 山梨県がぶっちぎりで1位で、続いて四国4県が続きます。山口県も堂々8位でした。地方から子どもが帰ってこない現状から見ても、今後も増えていくコトでしょう。 

               

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              2019.04.17 Wednesday

              H31の地価の公示価額が発表されました!

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                国土交通省からH31.1.1の土地の公示価額が発表されました。

                 

                全国平均は、4年連続して上昇しました。住宅地は2年連続、商業地は4年連続して上昇しています。

                 

                三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)は2.0%上昇し、地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)も5.9%アップと、地方圏の0.4%に比べて、大きく上昇しています。

                 

                特に、地方四市の商業地の伸びは、9.4%と顕著でした。

                 

                山口県においては、住宅地が平成30年に下落していましたが、平成31年においては、上昇に転じています。

                 

                平成31年に、住宅地でマイナスからプラスに転じた都道府県は、)務て察↓∪仞邯、山口県、ず寛豸でした。

                 

                山口県の住宅地が上昇に転じていたのは、私には意外でした。もっとも、これまでがあまりに低かったとも言えるのですが・・・。

                 

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                2019.04.03 Wednesday

                「所有者不明農地」について

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                  今回は、土地の中でも「農地」の問題について考えていこうと思います。

                   

                  農林水産省で所有者不明の農地の実態を把握するために、平成28年に農業委員会を通じて相続未登記農地の全国調査を行ったところ、全農地の約2割にあたる93.4万haの農地が相続未登記の農地であることが判明しました。

                   

                  親が地方で暮らし、子供らが都会で暮らして帰ってこない現実の中にあっては、農業を継がない相続人にとっては、農地は「負動産」でしかありません。

                   

                  もっとも、これらの全ての農地が適切な管理が行われていない遊休農地というわけではなく、実際には、相続人の一人が事実上、耕作・管理を続けており、遊休農地は6%(5.4万ha)ということです。

                   

                  それでも、いざその農地を他人に貸したり、活用を考えるときには、支障が生じていました。

                   

                  そのため、農地の活用を考えて、平成30年11月16日より「農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律」が施行されました。この改正法により、〜蠡殻づ亠等により所有者が不明な農地であっても、簡易な手続により、農地中間管理機構(以下「機構」という)に最長20年の間の利用権の設定ができるようになりました。また、農業用ハウス等を農地に設置するにあたって、一定の要件を満たすものとして、農業委員会に届け出た場合には、内部を全面コンクリート張りとした場合であっても、農地転用に該当せず、「農地」として扱うことができるようになりました。

                   

                  平成31年1月17日に、鹿児島県喜界町において、全国初のケースとして、改正農業経営基盤強化促進法による公示が行われました。このケースは、相続未登記農地を事実上管理していた者が、機構への貸付を希望しており、当該農地を借りたいという者がいたことから、機構に20年間の利用権を設定するために公示をしたというものです。今後の活用が期待されます。

                   

                  「所有者不明土地」の問題は、農地も含めて考えなければならない時代に突入したようです。全国に農地は多数存在し、その約2割が相続が生じても、何らの手続がとられていない実態には驚きを隠せませんが、今後どのように向き合えばよいのでしょうか。所有者不明農地が増えていく現実を今後も止められそうにありません。

                   

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                  2018.11.11 Sunday

                  山口県の地価は安い!

                  0

                    今年も国土交通省より地価の公示価額が発表されているのですが、あいかわらず、山口市が全国の県庁所在地の中で一番安いということです。

                     

                    山口市の平均価額は、1屬△燭蝪核0900円で、46位の秋田市が3万1700円ですから、ぶっちぎりの1位と言ってもいいのではないでしょうか。

                     

                    ちなみに、最高価額は東京都23区で、1屬△燭蝪毅桂2300円なので、山口市の18倍というコトになります。2位大阪市で23万8900円、3位横浜市で22万4500円、4位が京都市で20万2900円、5位がさいたま市で19万2500円でした。

                     

                    地方都市では、福岡市が9位で14万0600円、広島市が10位で12万0900円でした。中国地方では、岡山市が27位で5万8000円、松江市が35位で4万8200円、鳥取市が43位で3万9100円でした。

                     

                    地価が安いというのは、ある意味、一戸建ての住宅が建てやすいので、住みやすいとも言えるし、相続税で苦労することも少ないので、マイナス面ばかりではないのですが、売却しようとしてもなかなか売れない物件も多く、それなりに将来的な承継先を考えておく必要がありそうです。

                     

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                    2018.10.19 Friday

                    「所有者不明土地」問題を考える

                    0

                      東日本大震災の復旧・復興事業の中でいっきに表面化した「所有者不明土地」の問題ですが、この問題が生じる原因として、相続登記がなされないまま放置されている実態があると言われています。

                       

                      国土交通省による平成28年の地籍調査によると、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は約20%と言われています。法務省で全国の10カ所で10万筆の土地を調査したところによれば、最後の登記から50年を経過している割合は、大都市で約6.6%、大都市以外では26.6%と、4件に1件は相続登記がなされないまま放置されていることが判明しました。

                       

                      一般社団法人国土計画協会の「所有者不明土地問題研究会」が公表している調査結果によると、平成28年時点の全国の所有者不明土地の割合は20.3%、面積410万haに相当し、九州の面積368万haを上まわっているとのコトです。このままいけば、2040年には約720万haとなり、北海道の面積(約780万ha)に近づくモノとされています。

                       

                      この問題を解決するために、法務省で検討されている事項は、〜蠡嚇亠の義務化、土地所有権を放棄する制度です。

                       

                      ,砲弔い討蓮登記簿と戸籍簿との連携をはかり、マイナンバー制度導入による役所間の情報共有が実現すれば、不可能ではないようにも思います。将来的には、iot化が進み、AI(人工知能)が全てのインターネットとつながっていけば、問題は解消するでしょう。そのためには、現在の市町村と法務局と税務署の壁を一掃することが先行する課題です。また、相続登記の義務化は、日本民法を創設した当時のフランス民法に基づいた考え方、つまり登記は対抗要件にしかすぎず、登記に公信力を持たせていない現行民法の体系をどのように変えていくかという難問もはらんでいます。

                       

                      土地の所有権を放棄する制度は、相続放棄全般のあり方とからんでくるので、これも難問です。個別の土地のみについて、放棄できて、市町村が受け入れてくれるのであればよいのですが、現在も不便な土地を受け入れる市町村は皆無です。

                       

                      この問題は、日本国の領土問題とも関係があるので、諸外国(特に中国?)につけ込まれるコトがないよう願いたいモノです。

                       

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